新鴻基地產VS恒基地產

新鴻基地產vs恒基地產

   新地系香港最大型發展商之一，系香港幾十年主力經營房地產發展，而且擁有不少港鐵上蓋發展項目，更加擁有自己一支既建築團隊，基本上整個項目都可以自己一手包辦。而且香港最高大樓icc,ifc 新地亦有參與其中。 
   
   恒地亦都系香港大型發展商之一，同新地一樣都系主力經營房地產發展，雖然唔似新地長實般經常取得港鐵上蓋發展項目，但系恒地系農地儲備同舊樓重建項目方面基本上系全香港既一哥。 


物業質素：



        新地旗下商場有不少處於港鐵上蓋如apm vcity,v walk,moko,yoho mall等既可吸引區外客消費，亦可以滿足商場上蓋既住戶需求。而且停車場亦經常可以看見大排長龍景況。而港島區方面新地亦擁有ifc.新鴻基中心等極優質既寫字樓收租物業。

      

    恒地旗下商場主力在於私人屋苑之中，相信商場方面優質度一定及不上新地，始終是偏向民生方向，而港九方面恒地亦有不少寫字樓物業。 

 總結物業質素:

   新地系香港擁有既物業偏向較多是商場收租物業,而且大多數都是港鐵上蓋商場,優質程度極高.
  恒地系物業質素方面略為遜色些少,始終部份商場是民生方向,而恒地物業方面亦有不少是寫字樓物業較新地平均.




農地儲備:

      新鴻基地產亦為香港持有最多農地的地產商之一,擁有3200萬平方呎農地,基本上農地系等時間既發展,只要交通配套慢慢發展起黎,農地亦可以慢慢隨之而發展,而新鴻基系元朗既成功大家亦可以有目共睹.

   恒基地產系香港方面既農地儲備系禁多間發展商之中最多擁有4560萬平方呎,始終香港地少人多情況下,相信隨住時間過去,農地終會有一天系會被發展.
  若論農地儲備相信恒地會較新地優勝,始終恒地系全港最多農地儲備既發展商,只要日後發展農地,釋放既價值相信會比新地較高.

舊樓重建:

  新地同恒地都系有做舊樓重建,但系恒地系香港擁有最多舊樓重建項目既發展商,雖然舊樓重建項目發展時間會較長,但亦可以為發展商提供多一個增加土儲來源,而且拆卸後重建出黎既市區項目價錢不菲.

 系呢方面相信恒地會較新地優勝,恒地基本上系收樓,舊樓重建方面可以話系一個專家,而且市區舊樓重建項目方面亦較新地多.

 派息增長率:

恒基地產近5年股息增長率:1.1-1.8  股息增長率為~63%亦未計及曾派發紅股

新鴻基地產近5年股息增長率:3.35-4.95 股息增長率為~47% 

相信呢兩間地產商業務要維持派息相信不難,個人覺得主要看那一間股息增長較好.

總結:若論收租物業相信新地會較恒地優勝
        農地儲備,舊樓重建則恒地優勝
        派息增長率亦都是恒地較為優勝

若論穩定新地較好,若論增長潛力則恒地較好

其實呢兩隻地產股都非常值得投資.









  

買地產股好過買樓？

 買地產股好過買樓？
    雖然唔能夠百分百對沖，但系個人都頗同意買地產股好過買樓，原因都有好多。 
  1.新樓溢價：基本上而家每間發展商開盤既價錢都系比出面市價偏高。例如同區既樓，可能會相對高15-20%價錢，系呢方面地產商基本上都會賺到盡，而且佢地亦非常懂得營造氣氛，經常可以做到大量人入票買樓。

   2.租金緩沖：基本上大部分發展商除了賣樓之外，亦會有大量商場或寫字樓作收租之用，以新地 恒地為例，租金收入已經佔收入一半。系樓市不景氣或淡市小人買新樓下，相信租金收入亦可以為地產商系經濟較差時，提供現金既主要來源之一。而作收租用既樓宇亦有機會需要空置一段時間先能夠出租。

  

  3.股息率吸引/派息穩定：基本上而家買樓最少都要5-600萬,而購買股票則門檻較低，如果打算作收租之用，回報率大概系2-3厘左右，而地產股普遍至少會有3厘以上。以新地 恒地為例 派息穩定，而且每年派息都會有增長。 

   
   4.地產股物業分散風險：如果買樓之後作出租之用，還有機會遇上凶宅/租霸等問題，但系地產股由於物業分散和較多物業基本上如果部份個別單位出問題，因為數量較多影響只會系好輕微。 

買樓風險比股票更高?

  其實早幾年小弟都會認同買樓系最穩陣而且樓市永遠都系會向上升,但近年睇多左投資既書藉,開始諗番起買樓其實未必系最穩陣.點解?

1.一炮過付款:雖然話就話比首期,但系確實左買既同時就需要向銀行貸款,即系等同睇岩隻股票就要拋晒成舊錢落去買一樣,因為樓唔能夠分注買入,而股票你可以用不同方式分注買入,可以避免左有機會系高位入貨既可能性,而樓如果系高位買入相信都要座番一段時間.而且亦會影響左日後既回報.

2.集中風險:因為用一大舊錢只能夠買入一個單位,但系股票以領展為例:購入後等同間接擁有佢旗下既商場,停車場,雖然所佔比例好少,但系就能夠避免左單一風險,因為一隻股票當中都會有分散作用,而且呢一大舊錢亦可以買入數隻有前景或者優質股票以作分散作用.

3.辣招:港府為壓抑樓市措施，於2010年首度推出「辣招」，但由於出招後樓價續升，故港府再出招遏市。辣招稅包括：額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD）、雙倍印花稅（Double Stamp Duty，DSD）及買家印花稅（Buyer Stamp Duty，BSD）。

 額外印花稅：任何以個人或公司名義取得住宅物業，並在取得後36個月內將其轉售，按不同的物業持有期繳付額外印花稅，6個月內出售，稅率為20%，超過6個月到12個月為15%，超過12個月到36個月為10%。 雙倍印花稅：購買第二間物業的買家或公司名義買家，從價印花稅稅率調升至劃一15%。
買家印花稅：非香港永久居民及所有公司購買香港住宅，需繳付15%的買家印花稅。
系辣招影響下如果作投資其實印花稅已經蠶食了不少利潤

而近年李嘉誠,李兆基都講過買樓自住無問題,但拎黎炒就免喇.小弟近呢1-2年都開始覺得呢句話講得好岩.

置富產業分析

  1.持有16個商場:置富產業持有既16個商場中大部份都系私人屋苑中,基本上可以話系民生商場,雖然近期社會問題影響下,令到不少人會覺得租金會有下調空間,但置富旗下商場顧客主要系該區或者屋苑附近既人消費,因為系民生角度下,這些店鋪都系有需求,相信租金系呢1-2年方面相信會持平,唔會大升亦唔會大跌.

  2.置富嘉湖翻新工程:耗資1.5億 2018年6月開始翻新工程,2019年年底完工,系呢段期間因為裝修工程影響下,店鋪空置率輕微提高,導致租金稍微下降,相信待至翻新工程完成,店鋪陸續進駐後,租金方面應會略為提高.

 3股息率吸引:上市至今普遍股息率為3.7%-7% 暫時置富股息率處於5.7%,以歷史數據下暫時處於中下位置,雖然未到最低位,但暫時價位相信都頗吸引,值得分注下既第一手

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買入置富產業信託

    繼續在近期市場情緒低迷下購入股票，

由於香港社會運動影響下，令到不少大行都對地產股 房託股吹起淡風，而且近期結業潮、租戶聯手向業主申請減租等問題都影響了地產股、房託股 股價下跌。

    在剛過去幾天看見價錢不俗的置富產業終於跌到較合理價錢，在股息率方面約有5.7%，終於在8.97$買了3手。而領展個人覺得暫時仍在較高位上徘徊 。或者要等待至78$水平先較值得出手。

買入中銀香港主要原因

    1.東南亞業務發展：隨住中國近年經濟開始慢慢轉型，一些工廠將會逐步遷移至東南亞國家，因為當地無論人工  租金以及環保政策都已經比中國更吸引了。另外還有中國既一帶一路發展，中國在多國中推行，以借貸 興建 等幫助其他國家發展基建。所以以中銀背景下，絕對能夠分一杯羹

    2.人民幣清算行：隨住中國壯大，近年已經愈來愈多國家會使用人民幣，而且在一帶一路既發展下，使用人民幣應該有增無減，可惜近年中國人民銀行在人民幣清算業務上開放左一些比其他銀行，但是中銀香港仍然是接近壟斷性人民幣清算業務者。

   3.香港樓宇按揭：香港樓宇需求大，而且風險亦較低，基本上香港有很多人只要儲夠錢就會買樓，因為既有自住價值，又有升值空間，而中銀香港在樓宇按揭市場上基本是頭三名，但偶然又會搶走滙豐一哥龍頭位置。所以在這方面是穩健既借貸.

零售市道淡靜 迎來入貨時機?

  近呢2個月香港大型示威不斷,基本上朝早是和平示威,入夜後街道上就會較危險,而且前排又說有刀手.黑衣人復仇.令到不小企業如銀行都會讓員工早些下班,免得生命受到威脅.而近排這些消息小了,小弟住在天水圍那邊,偶爾都會出去元朗,近排發現人流本身唔差既元朗廣場,有些鋪頭都提早收工,商場內人流稀少.而較早前小弟亦去過跑馬地番工看見銅鑼灣時代廣場某些店鋪在沒有示威既日子,依然全日沒有營業.看來這次零售寒冬會比2015年那次更大.而且在零售下滑下,租金或有可能向下調.
    相信有品牌實力既零售股,而部份房託股.地產股下跌幅度亦唔細,因為租金方面或會受影響.或會迎來入貨既機會
     個人認為近期飽受示威活動影響最大既地產股:希慎興業 太古地產 新鴻基地產 九置.
而小弟最想買既領展,因為始終大部份系民生商場受影響幅度唔算高,去到而家股價仍在較高水平,而置富亦是主打民生下跌幅度反而較領展高,股價暫時亦處於合理水平之中.
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增持中銀香港

在近期社會問題,中美貿易戰,中國被列入滙率操縱國,等負面因素下恆指又再一次大跌
而中銀香港亦跌至26蚊左右水平,個人覺得 在背景與質素方面中銀香港較其他銀行亦較佳
,能夠與之比較亦只有恆生銀行,在市場較為絕望下先在26.65買進1500股,持股暫時增至
6500股. (暫時仍在觀望其他大股跌勢,以待買進)