買地產股好過買樓？

 買地產股好過買樓？
    雖然唔能夠百分百對沖，但系個人都頗同意買地產股好過買樓，原因都有好多。 
  1.新樓溢價：基本上而家每間發展商開盤既價錢都系比出面市價偏高。例如同區既樓，可能會相對高15-20%價錢，系呢方面地產商基本上都會賺到盡，而且佢地亦非常懂得營造氣氛，經常可以做到大量人入票買樓。

   2.租金緩沖：基本上大部分發展商除了賣樓之外，亦會有大量商場或寫字樓作收租之用，以新地 恒地為例，租金收入已經佔收入一半。系樓市不景氣或淡市小人買新樓下，相信租金收入亦可以為地產商系經濟較差時，提供現金既主要來源之一。而作收租用既樓宇亦有機會需要空置一段時間先能夠出租。

  

  3.股息率吸引/派息穩定：基本上而家買樓最少都要5-600萬,而購買股票則門檻較低，如果打算作收租之用，回報率大概系2-3厘左右，而地產股普遍至少會有3厘以上。以新地 恒地為例 派息穩定，而且每年派息都會有增長。 

   
   4.地產股物業分散風險：如果買樓之後作出租之用，還有機會遇上凶宅/租霸等問題，但系地產股由於物業分散和較多物業基本上如果部份個別單位出問題，因為數量較多影響只會系好輕微。 

買樓風險比股票更高?

  其實早幾年小弟都會認同買樓系最穩陣而且樓市永遠都系會向上升,但近年睇多左投資既書藉,開始諗番起買樓其實未必系最穩陣.點解?

1.一炮過付款:雖然話就話比首期,但系確實左買既同時就需要向銀行貸款,即系等同睇岩隻股票就要拋晒成舊錢落去買一樣,因為樓唔能夠分注買入,而股票你可以用不同方式分注買入,可以避免左有機會系高位入貨既可能性,而樓如果系高位買入相信都要座番一段時間.而且亦會影響左日後既回報.

2.集中風險:因為用一大舊錢只能夠買入一個單位,但系股票以領展為例:購入後等同間接擁有佢旗下既商場,停車場,雖然所佔比例好少,但系就能夠避免左單一風險,因為一隻股票當中都會有分散作用,而且呢一大舊錢亦可以買入數隻有前景或者優質股票以作分散作用.

3.辣招:港府為壓抑樓市措施，於2010年首度推出「辣招」，但由於出招後樓價續升，故港府再出招遏市。辣招稅包括：額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD）、雙倍印花稅（Double Stamp Duty，DSD）及買家印花稅（Buyer Stamp Duty，BSD）。

 額外印花稅：任何以個人或公司名義取得住宅物業，並在取得後36個月內將其轉售，按不同的物業持有期繳付額外印花稅，6個月內出售，稅率為20%，超過6個月到12個月為15%，超過12個月到36個月為10%。 雙倍印花稅：購買第二間物業的買家或公司名義買家，從價印花稅稅率調升至劃一15%。
買家印花稅：非香港永久居民及所有公司購買香港住宅，需繳付15%的買家印花稅。
系辣招影響下如果作投資其實印花稅已經蠶食了不少利潤

而近年李嘉誠,李兆基都講過買樓自住無問題,但拎黎炒就免喇.小弟近呢1-2年都開始覺得呢句話講得好岩.

置富產業分析

  1.持有16個商場:置富產業持有既16個商場中大部份都系私人屋苑中,基本上可以話系民生商場,雖然近期社會問題影響下,令到不少人會覺得租金會有下調空間,但置富旗下商場顧客主要系該區或者屋苑附近既人消費,因為系民生角度下,這些店鋪都系有需求,相信租金系呢1-2年方面相信會持平,唔會大升亦唔會大跌.

  2.置富嘉湖翻新工程:耗資1.5億 2018年6月開始翻新工程,2019年年底完工,系呢段期間因為裝修工程影響下,店鋪空置率輕微提高,導致租金稍微下降,相信待至翻新工程完成,店鋪陸續進駐後,租金方面應會略為提高.

 3股息率吸引:上市至今普遍股息率為3.7%-7% 暫時置富股息率處於5.7%,以歷史數據下暫時處於中下位置,雖然未到最低位,但暫時價位相信都頗吸引,值得分注下既第一手

.

買入置富產業信託

    繼續在近期市場情緒低迷下購入股票，

由於香港社會運動影響下，令到不少大行都對地產股 房託股吹起淡風，而且近期結業潮、租戶聯手向業主申請減租等問題都影響了地產股、房託股 股價下跌。

    在剛過去幾天看見價錢不俗的置富產業終於跌到較合理價錢，在股息率方面約有5.7%，終於在8.97$買了3手。而領展個人覺得暫時仍在較高位上徘徊 。或者要等待至78$水平先較值得出手。