生活圈選股-新鴻基地產（三）

  由投地去到賣樓再之後管理，新地都系做到一條龍方式去營運。通常新地投地之後就會比返旗下公司新輝建築或者其他x輝公司做承建商，其實行內做法大多數都系咁恒基、新世界都系一樣，當然有部分發展商會將整個工程外判。例如外判比中國建築承建整棟樓宇。雖然新地由自己做返，但系新輝亦都只系做管理跟進度，入面好多工程都系會外判出去，招標工程。所以成本控制都系做得唔錯，工程完成，賣樓之後就會到管理公司進場，同樣系新地旗下 啓勝管理。仲有就系你買左佢層樓，之後落商場消費，最近既超市都有一田，九巴及數碼通同屬新地，對於巴士線改劃，電訊接收都相對良好，所以想講既系新地真系由頭賺到尾。

      新地主要收入來源為賣樓，其次則系收租。而新地商場有大多數都系非常近港鐵站，呢個已經系人流保證，因為大部份唔系上蓋就系有天橋連接晒，而且仲未計上面住戶，形式上新地做商場角色就好似領展咁，為上面住戶提供民生消費，當中新地亦擁有一田百貨，真系做到肥水不流別人田，自己做商場之餘，自己又有埋超市。

 

    不過領展同新地行既路線就相當唔同，領展系香港行既路線雖然翻新過商場，但系仍然偏向中等民生消費。而新地基座商場普遍消費都會較高，呢點會較易受經濟所影響。

  

   相信大家都行過唔少新地旗下商場，就算唔系新地，相信系香港行過商場既人都唔少，當中個人認為管理得好，又會隨住潮流改變有幾間都做得幾好，例如太古、領展、信和、新世界。而新地同樣都會定期翻新商場，藉此吸引更多顧客同提升營業額。當然幫商場提升吸引力之餘，重點梗系需要加租.

  

生活圈選股-新鴻基地產（二）

   新鴻基地產已經成為香港最大型的地產發展公司之一，其核心業務為物業發展，此外亦經營其他地產相關業務，包括酒店、商場、物業管理，，包括電訊,資訊科技,基建等

   全球樓價最高昂城市之一香港，市民負擔樓價能力亦相對困難。當你儲到一筆錢買樓，你會點揀？大多數人買樓當然會揀好位置，如果一個好品牌加埋一個好位置就真系一流，但同等位置，有兩間發展商，口碑好既企業系有優勢，始終要洗一大舊錢，揀個信心好既品牌系好合理，買樓最驚遇上爛尾、天花溜水、裝修出問題，而家既香港制度遇上爛尾樓機會非常微，所以最大問題就系裝修出問題，今時今日好多發展商都會提供保養/執修。隨住時間過去，新地由提出一年保養期去到而家系會包三年保養，而且行內用料都系偏向上乘，因為小弟都有做新鴻基地盤，同其他發展商用料上比較的確相對較好，而且單位設計 擺設 正正方方都系吸引唔少買家。當然一分錢一分貨，新地賣既樓通常都會較其他發展商價錢略高少許。

近年落成大型項目：

雲匯

匯璽

wetland seasons park

wetland seasons bay

grand yoho

晉海

生活圈選股-新鴻基地產歷史（一）

1972年7月14日，新鴻基地產發展有限公司在香港註冊成立。同年8月23日，新鴻基地產發展有限公司正式在香港交易所上市。早期創辦人分別為 郭德勝 馮景禧 李兆基。

  早期新地主要發展單棟式住宅，其實有經過元朗、大埔等地方既朋友都會見到部份住宅頂部會印有其新地標誌。

   

   直至1978年新鴻基開始發售多棟式住宅項目-荃灣中心，亦都令到公司以發展大型屋苑作為目標。而1984年亦有大型購物商場，沙田新城市廣場落成。商業地產及住宅發展項目開始愈做愈大。直至今日，新地已經系發展大型商住項目翹楚。 

大型商住項目如下：

匯璽

天晉

yoho 

瓏門

當然仲有好多，不能一一盡錄。而地標式建築，新地亦都擁有兩棟分別系icc及ifc，其中ifc系同恒地及港鐵共同發展。

買股買消費股?

    股票有唔同產業唔同位置,,以房地產為例,,終端是新鴻基地產,是向大眾消費者銷售,,而房地產入面仲有好多供應商例如建築材料/承包工程等公司,,但中間供應商/承包工程公司其實大多數都較易比壓價,,例如投標工程大多數要入標,,肯定既系一定唔會價高者得..價錢中等/最低通常能夠取得標書工程.

  而且選消費股有幾樣好處就系:

1.業績易睇易明,,隨時行出街都可以搵到佢地產品/試用

2.有較高定價權,可以因應物價通脹調高售價.

而中間供應商壞處:

1.較難睇得到佢地既產品

2.有機會被終端公司採購其他產品.

當然中間股都有好多靚股,,但真系比較難發現到

例如: 

舜宇光學

台積電

佢地亦都不斷提升技術令到終端公司唔夠能輕易搵其他產品取而代之.

但如果想比較輕鬆發掘好股,,相信搵面對消費者企業,相信散戶們會比較容易睇到公司產品/業績.

相信之後買股都會偏向呢個類型

第一次買金

 餘下現金因為家中問題不能再投入股市,開始想起買金保值,,橫掂金價由今年高位回落了約15%,一口氣買左5粒,,遲下儲錢每個月買一粒.

組合減持部份中銀香港 加入 六福 恒地 恒生

較早時間已經加入左六福

最近就分別加入恒生銀行 同 恒基地產

三隻都系唔錯優質股

恒生銀行 近排不斷跌原因可能系關於內房債務問題,可能引致壞賬等因素影響.

但恒生銀行經營數據其實系冠絕本地銀行,內地業務佔比亦都唔算太高.

而服務質素系香港可以話系數一數二,,今次只入手200股當首注

恒基地產 -近年分別較高價投左兩幅地皮 中環海濱同埋美利道,令到負債急升唔少,,

呢樣有少少扣分,,但整體負債水平仍屬合理,,近期加息亦都影響樓市,,所以股價亦都跌到較低位

但長遠其實恒地仲有好多農地同市區重建項目發展,其實呢兩點亦都不容忽視,,今次入手2000股

終於可以有齊兩隻本地地產股 新地同恒地了.

六福-其實買六福主要系睇左近期一本書 林區選股戰略,,我覺得六福其實都系好適合投資對象,,呢個相對較早小小時間買落約17蚊左右水平..長遠增長點主要會系國內加盟店,,而且近年香港消費較為疲弱,,買左2000股擺下,,而且六福經營數據都唔差..

組合加入新鴻基地產

今年香港原本由期待通關在即,,突然變成鬼城一樣,,由國泰空少事件開始帶起,,直至到今日已經每日五萬宗單日確診,真系一念天堂一念地獄, 大量食肆倒閉,,停業,,身在香港而家既環境一定會感到前路茫茫,,加上近日俄烏戰爭,,原本升勢唔錯既港股突然原路折返大跌不休,, 最近睇左一本書(投資最重要的事)呢本書對投資真系非常有啓發性,,加上近期香港疫情嚴重,,樓市下跌,商場短期加租力不高,政府亦出令不淮追租,相信賣樓亦轉為悲觀,仲有一樣就系加息因素 對地產股黎講真系多樣不利因素盡出,,而以近5年平均pb黎講新地已經破左新低,,而以企業角度黎講,,全香港賣樓品牌首選新地,,旗下商場亦極具質素,,暫時先入1手,,之後應該都會入多1手 而家好多股都跌到好吸引,,

如果以現價計算 部份股再有更高吸引力 

 港交所 

 騰訊 

 中軟國際 

 領展 

 新鴻基

最新記錄

 

 

 今年年頭整個股市氣氛非常良好,但系其實去年11月開始都已經有小小問題存在,就系螞蟻金服被中央叫停不能上市,影響最大當然是阿里巴巴,,不能跟大部份股票去到今年年頭破頂,由螞蟻金服觸動中央神經線,令到中央不斷出政策,例如二選一 反壟斷等問題,騰訊業務亦同受波及.

  之後有教育補習行業全行業接近要逼住轉型,因為中國家長都希望兒子讀得多,讀得好,其實情況好似香港一樣,,好多家長都想自己個仔讀多D 咩都要學,盡量令自己個仔贏在起跑線,,變相形成一個惡性循環就系個個爭住報課程 補習等等,但手上無太多資源既家長 系比唔到自己個仔報讀太多課程等,

  房地產行業中央已經由過往限購 等方針出手,但樓價依然上升,,之後再出三條紅線 加埋集中供地,全面考驗發展商經營能力,因為已經唔能夠再好似以前瘋狂借錢,而且集中供地系要一次過買幾幅地變相更考驗發展商現金流..而家先後有華夏幸福 恒大 花樣年等等房企出現問題,, 

  其實房地產行業我個人認為要整理一定系正確,,因為中國房地產泡沫其實都唔細,,加上每間房企負債都唔少,,引爆起上黎規模應該比1990年既日本更大,所以中國出手房地產行業系好正確,,但當然仲有一個主因就系樓價高企,,令到好多年輕人買唔到樓,,系中國出現左好多躺平主義,,呢個行動其實對中國經濟影響都會頗大,,因為愈黎愈多人去躺平,只系賺取足夠生活,成個經濟都會好差,,加上中國已經對復興中華民族呢個遠大目標再作出一個新政策就系三孩政策,,如果連樓都買唔起仲點生仔,,所以再出招打,壓房地產系一個唔能夠唔做既事情黎,, 

   所以我個人認為中央今次打壓各行各業主因系想解決躺平主義,令到年輕人有相對地較好環境,更願意去工作或者消費,,盡量製造多一個公平環境例如教育制度等 去令年輕人慢慢願意生育. 

 

 

以下系個人持股組合:

 

名稱*	代號*	平均成本價	股票組合佔比
中銀香港	HKG:2388	29.71	28.96%
華潤置地	HKG:1109	32.89	15.94%
領展基金	HKG:0823	69.55	12.50%
福壽園	HKG:1448	7.3	9.77%
石藥集團	HKG:1093	8.79	8.92%
海螺水泥	HKG:0914	43.4	8.09%
中國燃氣	HKG:0384	25.55	6.23%
騰訊控股	HKG:0700	448.8	5.99%
金界控股	HKG:3918	8.71	3.59%

 

 

  現時股票組合有帳面虧損,,但若計及整個建倉後加上收息,以及沽出部份股票仍是有利潤的..

暫時中銀香港仍系主力持股,,但因為繼承部份家人股票未計及此,所以中銀佔比是非常高,,所以會考慮將我個人中銀香港佔比降至10-15%水平,,換馬至其他觀察中股票,, 但我仍然看好呢隻大灣區中港融合股票.

 華潤置地已經升至第二大持股,,主要其實都系睇好中國房地產,雖然有打壓,但始終房地產系中國人喜愛資產之一,加上需求以及品牌效應,系中國入面買樓其實都好著重品牌質素..而且企業財務數據比大部份內房更好,當然不及中海外財務更好,,,而家中國市民買樓都可能會睇企業有無財力去繼續起樓,一陣好似恒大起起下停工就大獲,所以長遠前景系會有利於大型國企央企發展,當然國企央企財務都要好先得.16%佔比已經足夠 ,唔會再增持或減持

 領展繼續持有,,繼續系香港收租,,純粹收息好少理佢,唔會增持亦都唔減持.

 福壽園完成建倉,,長遠其實睇好呢方面發展,,始終系行高端路線 有品牌效應,,但業務比較特別所以佔比10%足夠 

  石藥集團,同樣睇好醫藥行業方面發展,公司賺錢能力唔差,,佔比9%已經完成建倉

 海螺水泥,,入貨主要覺得佢跌得平,,但唔會再增持.

 中國燃氣,,完成建倉 長遠只系睇好天然氣發展

 騰訊控股,,經過好多考慮 睇年報同分析最終第一次入手呢類科網股,,原本有考慮入阿里巴巴.但個人認為企業護城河當中騰訊比阿里更好,,長遠前景騰訊同樣較阿里略為出色,所以最後加入騰訊,,未來一至兩個月亦都希望系合理價位再增持一手

 金界控股...風險度最高股票,,呢隻股又愛又恨,,愛在系柬埔寨金邊有獨特經營權,,擁有極高賺錢能力,,長遠前景分別有新娛樂場落成,,以及新興經濟體相信系有更多遊客前來,比澳門賭股有更多增長力,, 恨就恨在不知疫情要幾耐先可以恢復本來生意額,,所以呢隻真系考慮左好耐增持定唔增持好.

組合基本上構建完成:

未來都只系優化持股或者換馬

暫時觀察股票:

小米集團

中國聯塑

安踏體育

中軟國際

信義光能

舜宇光學

愛康醫療 

敏華控股 

可惜暫時我個人認為估值上偏高,,系得小米較為合理,