樓市寒冬

 

  近期新聞都有講到美聯中原等代理商會炒人，cut分店，呢個事件令我諗返起2018年，當時樓市同樣處於寒冬，美聯當時又系話會炒人 cut分店，同年信和以低過市價推售觀塘項目 凱匯，之後樓市逐漸回穩，再向上升，再創新高。

  4年後既今日又系睇到類似新聞，美聯炒人 cut分店，唔知大家認為會唔會好似2018年咁樣。當時2018年環境有中美貿易戰，而現今環境就有疫情、通脹、加息等等較多不明朗因素。 

增持領展

   上個月月尾再以48蚊左右水平增持領展，房地產類別收息股基本上成型，有齊潤地 新地 恒地 領展 的確開心。再跌得深就系恒地，始終負債比率高，恒地可能進一步加深負債去併購同旭輝合作項目。

   大置上地產類別都算齊齊地貨，睇情況都會適量增持下既，按比例首選會系領展 次選新地，因為新地已經成為我第一持倉，希望增持領展 平衡一下收息組合。

中國當官的難

  一個疫情令到當官者難上加難，中央政策嚴防死控要清零，做下屬當然要跟從指令，否則發生大爆發，隨時烏紗不保，系呢個環境工作下，每個負責既官員都希望唔好系自己單位發生問題，呢個的確系人之常情，所以形成好多地方防疫措施好嚴，甚至不講人情，站在官員角度上可以話系無錯，因為有事要孭鑊。

   但系嚴格封控措施，突然需要救助市民孤立無援，等成十幾個鍾先有救護車，令到需要救助市民死亡，呢種新聞頻生。

   要如何做到嚴格防控之餘又要對特殊事件要有彈性處理，要知道太過嚴格發生傷亡事件，都會引起社會輿論，而中央也會礙於社會輿論將有關人員免職。的確現今環境對官員系一個難題。

中國房地產泡沫爆破?

  中國房地產泡沫爆破,,可以話系政府一手做成,,限購限貸,,做到三條紅線.話雖如此,但系中國政府其實咁樣做亦唔算有錯,,大多內房企業負債驚人,,不斷借新還舊,,只會令到負債不斷增加,泡沫更加大,

只可以話中國政府做得有小小遲,但今次自己篤爆個泡沫好過由市場整爆個泡沫,,咁樣起碼無大贏家拎大舊錢走人..

  其實今次爆破主要成因系三條紅線,,主要系負債去到某個數字就不能再貸款,令到唔少內房企業現金流出現問題,,導致不能如期還債或繼續付款興建樓宇,繼而出現爛尾樓.今時今日好多內房都頂唔順今次事件,就算大型內房一樣不能倖免.

  今次中國出手其實最希望系想房地產健康發展,唔好過度借貸令到整個行業泡沫爆破,,但長遠房地產行業將會更加偏向大型國企/央企,因為上年其實已經出台左集中供地政策,,因為單一地皮投標會令投地金額更高,,但集中供地系將幾塊地皮混合一齊,一次過出售金額無疑更加大,可以令到企業較審慎投標.再者今次太多爛尾樓事件出現,國企央企長遠無疑會帶比市民較高信心,,而不少內房因為資金問題都要被逼出售某些地皮,,系現今環境之下只有國企央企有能力吞併.

  今次事件當中較為受惠會系國企央企,能夠用較平既價錢收購有問題企業既地皮,,,將來品牌效應.加之集中供地會令整個房地產業門檻提高.

  但當然而家就算國企央企都要面對既問題系整個行業都步入緊寒冬,市民信心未回復,當中因素包括中國清零政策,爛尾樓事件太多等等,都十分影響整個市場環境.

  始終房地產業對中國都系十分重要,,中國政府打壓完直到而家都已經出左唔少政策對呢個行業支持,例如公積金地產泡沫爆破,,可以話系政府一手做成,,限購限貸,,做到三條紅線.話雖如此,但系中國政府其實咁樣做亦唔算有錯,,大多內房企業負債驚人,,不斷借新還舊,,只會令到負債不斷增加,泡沫更加大,

只可以話中國政府做得有小小遲,但今次自己篤爆個泡沫好過由市場整爆個泡沫,,咁樣起碼無大贏家拎大舊錢走人..

  其實今次爆破主要成因系三條紅線,,主要系負債去到某個數字就不能再貸款,令到唔少內房企業現金流出現問題,,導致不能如期還債或繼續付款興建樓宇,繼而出現爛尾樓.今時今日好多內房都頂唔順今次事件,就算大型內房一樣不能倖免.

  今次中國出手其實最希望系想房地產健康發展,唔好過度借貸令到整個行業泡沫爆破,,但長遠房地產行業將會更加偏向大型國企/央企,因為上年其實已經出台左集中供地政策,,因為單一地皮投標會令投地金額更高,,但集中供地系將幾塊地皮混合一齊,一次過出售金額無疑更加大,可以令到企業較審慎投標.再者今次太多爛尾樓事件出現,國企央企長遠無疑會帶比市民較高信心,,而不少內房因為資金問題都要被逼出售某些地皮,,系現今環境之下只有國企央企有能力吞併.

  今次事件當中較為受惠會系國企央企,能夠用較平既價錢收購有問題企業既地皮,,,將來品牌效應.加之集中供地會令整個房地產業門檻提高.

  但當然而家就算國企央企都要面對既問題系整個行業都步入緊寒冬,市民信心未回復,當中因素包括中國清零政策,爛尾樓事件太多等等,都十分影響整個市場環境.

  始終房地產業對中國都系十分重要,,中國政府打壓完直到而家都已經出左唔少政策對呢個行業支持,不斷放寬限購,一人購房全家幫等等,不過呢個陣痛期要等幾耐就真系拭目以待

買入領展

   前幾日見領展穿左60蚊都已經想買入最後58.6買左6手,,領展物業收租穩定,不過對比一眾地產股同其他reit其pb算頗高,,但近期pb對比領展近5年pb都算系低位,加上領展擁有比其他公用股有既優勢系租約一滿就可以自由調整租金,可以話系擁有價格調整自主權,受加息影響,但嚴重程度相信唔會好似地產股影響咁大,,始終領展持有既商場物業有較高防守性.

全球大亂 跌跌不休

    美國股市自年頭開始跌,,近期有唔少投資產品都出現下跌,,香港樓價跌,黃金價格跌,中港股市跌.近1年多左幾單事件影響左環境,分別系俄烏戰爭,美國加息.

  俄烏戰爭帶黎能源危機,糧食危機,近1年歐洲多國深受能源短缺影響,,市民用於能源費用高企不下,俄烏戰爭亦影響住兩國糧食出口.導致糧食危機,,加上美國進入加息週期,全球真系立立亂..而且中國仍然維持清零狀態,一有確診個案就會進入封控,嚴重甚至會封城,,導致貨品供應鏈出現問題.

  幾單不利事件一齊進行,,的而且確好影響股市,向好個邊睇幾單一次過黎,總好過幾年黎一單,全球股市要重拾升軌,呢三個事情真系要辦妥先有希望.

俄烏戰爭結束

中國封城結束

美國加息週期完結

新鴻基地產 近年賣樓主要收入來源（二）

新鴻基地產 近年賣樓主要收入來源（二）

樓盤名稱：novo land

發展商：新鴻基地產

              

座數：14

樓高：22-31層高

地盤面積：四十八萬二千平方呎

總樓面面積：二百四十萬平方呎（住宅）

                        五萬平方呎（零售）

單位約數：四千六百個

補地價金額：65.3億

物業位置前身：農地

  港鐵站上蓋呢d位置，換轉系邊間發展商都會好易賣，但如果位置稍為唔太好，都可以大賣既企業，真系唔到你唔服，呢個樓盤可以話系吊腳位置。好天曬落雨淋，附近輕鐵站都有一段路程，而兆康站行到樓盤都需要約20分鐘，慶幸既系隨住呢區愈黎愈多樓宇落成，過多排將會有幾條新巴士線，分別會直出港島及九龍，仲有系循環線去兆康及屯門站。擁有九巴既好處真系改劃呢d路線都方便d,所以話就算本身交通唔太方便既地方，由新地去開發，佢真系做到偏遠少少既地方都大把人去買。呢點唔到你唔服。

  呢個樓盤伙數4600伙又系夠2-3年賣，總伙數比天水圍兩個盤合併仲要多，不過過多幾年新地仲有個9500伙既樓盤，不過仲打緊地基。呢2年賣樓收入主要會靠呢個novo land同元朗the yoho hub為主要賣樓收入來源。

新盤開賣

最近新鴻基分別賣緊屯門novo land 同 wetland seasons bay，岩岩路勁伙拍平安不動產合作項目晉環，應該系第二次開賣，今次推出139伙 0成交。 用新地最近兩個新盤同晉環對比，可能有d不公平，始終新地樓盤偏向上車客，而晉環就偏向高階客群。 但處於而家市況較差情況下，新地每次賣樓都仍然系人頭湧湧，甚至一推出就已經沽清，當然有人會質疑系唔系做媒，我本人都唔排除有咁既可能，但無可否認新地系市況差仍然做到唔錯銷售成績，足見其韌力。