大陸自由行

隔別3年通關，基本上3年都無大陸自由行來港，但唔知大家點睇。

大陸自由行

優：先講優點，有自由行的而且確會帶動香港經濟，當然好多人會話旅遊佔gdp不多，但系自由行可以帶動就業/升職機會，因為企業會考慮開分店，需求上升，例如飲食、零售、物流運輸會較為顯著受惠。

劣：影響民生、擾民。尤其以元朗、屯門、上水最為顯著，日用品有機會被掃空，奶粉已經見識過。文化衝突，例如個人衛生、嘈吵、插隊等，物價上升、水貨客問題等。

自由行的確系一個雙面刃，我喜歡佢帶比經濟活力，但同時非常討厭其劣行。

組合加入太古地產

   本身都想搵多幾隻收租股平衡下,,太地同希慎一直都有擺入名單中,但較少留意佢地,唔經唔覺低位都反彈左接近3成,但我仍然認為好多收租股都屬於低估階段,當然小弟都不敢太進取 入少量.多一隻收租股得閒收下息,,太地仲要揸住全香港最核心地段寫樓字同商場,企業主要行高檔路線,較容易受經濟環境影響.

香港前景

 近十年應該好多人都覺得香港前景暗淡，覺得中國其他城市前景更好，呢個我唔否認。但如果用前景暗淡形容香港，我就覺得不太適合，隨住中國不斷開放其他城市，以往透過香港窗口期時代，不再復還。

  當前香港仍然定位系面向世界 背靠中國，其實隨住中國城市開放政策，部分企業已經系會直接進軍內地，當然香港系資金 司法 制度上仍然會較其他城市有優勢,而家睇中國將香港定位為金融中心，君不見呢幾年港交所不斷改革，生物科技同科技股未有盈利上市，同股不同權既企業上市，滬深股通行等等，金融改革推行，可以吸引中國企業到香港向外集資。亦透過香港作為資金停泊處，買賣滬深股票。雖然港口上優勢已經完全無了。但香港金融市場仍然不可忽視。

  加上近年中美博奕，美國要求中國企業交出更多會計資料、除牌、刁難等等。令到不少中概股回流香港上市，中長期相信中國企業想吸引外國資金投資，較大機會選擇香港作上市。所以單靠呢點，我覺得香港前景不至於暗淡，長遠香港整體環境仍然依靠金融市場帶動房地產，內需。當然香港仍要專注於科技，以免被北上廣深等城市不斷拋離。

樓市寒冬

 

  近期新聞都有講到美聯中原等代理商會炒人，cut分店，呢個事件令我諗返起2018年，當時樓市同樣處於寒冬，美聯當時又系話會炒人 cut分店，同年信和以低過市價推售觀塘項目 凱匯，之後樓市逐漸回穩，再向上升，再創新高。

  4年後既今日又系睇到類似新聞，美聯炒人 cut分店，唔知大家認為會唔會好似2018年咁樣。當時2018年環境有中美貿易戰，而現今環境就有疫情、通脹、加息等等較多不明朗因素。 

增持領展

   上個月月尾再以48蚊左右水平增持領展，房地產類別收息股基本上成型，有齊潤地 新地 恒地 領展 的確開心。再跌得深就系恒地，始終負債比率高，恒地可能進一步加深負債去併購同旭輝合作項目。

   大置上地產類別都算齊齊地貨，睇情況都會適量增持下既，按比例首選會系領展 次選新地，因為新地已經成為我第一持倉，希望增持領展 平衡一下收息組合。

中國當官的難

  一個疫情令到當官者難上加難，中央政策嚴防死控要清零，做下屬當然要跟從指令，否則發生大爆發，隨時烏紗不保，系呢個環境工作下，每個負責既官員都希望唔好系自己單位發生問題，呢個的確系人之常情，所以形成好多地方防疫措施好嚴，甚至不講人情，站在官員角度上可以話系無錯，因為有事要孭鑊。

   但系嚴格封控措施，突然需要救助市民孤立無援，等成十幾個鍾先有救護車，令到需要救助市民死亡，呢種新聞頻生。

   要如何做到嚴格防控之餘又要對特殊事件要有彈性處理，要知道太過嚴格發生傷亡事件，都會引起社會輿論，而中央也會礙於社會輿論將有關人員免職。的確現今環境對官員系一個難題。

中國房地產泡沫爆破?

  中國房地產泡沫爆破,,可以話系政府一手做成,,限購限貸,,做到三條紅線.話雖如此,但系中國政府其實咁樣做亦唔算有錯,,大多內房企業負債驚人,,不斷借新還舊,,只會令到負債不斷增加,泡沫更加大,

只可以話中國政府做得有小小遲,但今次自己篤爆個泡沫好過由市場整爆個泡沫,,咁樣起碼無大贏家拎大舊錢走人..

  其實今次爆破主要成因系三條紅線,,主要系負債去到某個數字就不能再貸款,令到唔少內房企業現金流出現問題,,導致不能如期還債或繼續付款興建樓宇,繼而出現爛尾樓.今時今日好多內房都頂唔順今次事件,就算大型內房一樣不能倖免.

  今次中國出手其實最希望系想房地產健康發展,唔好過度借貸令到整個行業泡沫爆破,,但長遠房地產行業將會更加偏向大型國企/央企,因為上年其實已經出台左集中供地政策,,因為單一地皮投標會令投地金額更高,,但集中供地系將幾塊地皮混合一齊,一次過出售金額無疑更加大,可以令到企業較審慎投標.再者今次太多爛尾樓事件出現,國企央企長遠無疑會帶比市民較高信心,,而不少內房因為資金問題都要被逼出售某些地皮,,系現今環境之下只有國企央企有能力吞併.

  今次事件當中較為受惠會系國企央企,能夠用較平既價錢收購有問題企業既地皮,,,將來品牌效應.加之集中供地會令整個房地產業門檻提高.

  但當然而家就算國企央企都要面對既問題系整個行業都步入緊寒冬,市民信心未回復,當中因素包括中國清零政策,爛尾樓事件太多等等,都十分影響整個市場環境.

  始終房地產業對中國都系十分重要,,中國政府打壓完直到而家都已經出左唔少政策對呢個行業支持,例如公積金地產泡沫爆破,,可以話系政府一手做成,,限購限貸,,做到三條紅線.話雖如此,但系中國政府其實咁樣做亦唔算有錯,,大多內房企業負債驚人,,不斷借新還舊,,只會令到負債不斷增加,泡沫更加大,

只可以話中國政府做得有小小遲,但今次自己篤爆個泡沫好過由市場整爆個泡沫,,咁樣起碼無大贏家拎大舊錢走人..

  其實今次爆破主要成因系三條紅線,,主要系負債去到某個數字就不能再貸款,令到唔少內房企業現金流出現問題,,導致不能如期還債或繼續付款興建樓宇,繼而出現爛尾樓.今時今日好多內房都頂唔順今次事件,就算大型內房一樣不能倖免.

  今次中國出手其實最希望系想房地產健康發展,唔好過度借貸令到整個行業泡沫爆破,,但長遠房地產行業將會更加偏向大型國企/央企,因為上年其實已經出台左集中供地政策,,因為單一地皮投標會令投地金額更高,,但集中供地系將幾塊地皮混合一齊,一次過出售金額無疑更加大,可以令到企業較審慎投標.再者今次太多爛尾樓事件出現,國企央企長遠無疑會帶比市民較高信心,,而不少內房因為資金問題都要被逼出售某些地皮,,系現今環境之下只有國企央企有能力吞併.

  今次事件當中較為受惠會系國企央企,能夠用較平既價錢收購有問題企業既地皮,,,將來品牌效應.加之集中供地會令整個房地產業門檻提高.

  但當然而家就算國企央企都要面對既問題系整個行業都步入緊寒冬,市民信心未回復,當中因素包括中國清零政策,爛尾樓事件太多等等,都十分影響整個市場環境.

  始終房地產業對中國都系十分重要,,中國政府打壓完直到而家都已經出左唔少政策對呢個行業支持,不斷放寬限購,一人購房全家幫等等,不過呢個陣痛期要等幾耐就真系拭目以待

買入領展

   前幾日見領展穿左60蚊都已經想買入最後58.6買左6手,,領展物業收租穩定,不過對比一眾地產股同其他reit其pb算頗高,,但近期pb對比領展近5年pb都算系低位,加上領展擁有比其他公用股有既優勢系租約一滿就可以自由調整租金,可以話系擁有價格調整自主權,受加息影響,但嚴重程度相信唔會好似地產股影響咁大,,始終領展持有既商場物業有較高防守性.